feat: isolate apartment portfolios by landlord (#25)

CONTEXT.md

@@ -12,14 +12,50 @@ _Avoid_: Caution
 Personne physique ou morale qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas de défaillance du locataire.
 _Avoid_: Caution, caution solidaire
 
+**Locataire** (Code: `Tenant`):
+Personne enregistrée pour pouvoir être cosignataire d'un bail, y compris avant l'activation de celui-ci. Un locataire référencé par un bail est conservé afin de ne pas rompre l'historique.
+_Avoid_: Candidat, occupant
+
+**Appartement** (Code: `Apartment`):
+Logement meublé du portefeuille d'un bailleur, pouvant être associé à des baux successifs. Un appartement référencé par un bail est conservé afin de ne pas rompre l'historique.
+_Avoid_: Bien, logement, unité locative
+
 **Bail** (Code: `Lease`):
-Contrat de location écrit liant le propriétaire à un ou plusieurs locataires (co-signataires) pour un appartement donné, définissant les conditions de la location (loyer, charges, durée).
+Contrat de location écrit liant le propriétaire à un ou plusieurs locataires (co-signataires) pour un appartement donné, définissant les conditions de la location (loyer, charges, durée). Les brouillons peuvent se chevaucher, mais un bail ne peut être activé s'il chevauche un bail actif ou archivé du même appartement ; seul un brouillon peut être supprimé définitivement, tandis qu'un bail actif est archivé à sa clôture afin de conserver son historique.
 _Avoid_: Contrat, convention de location
 
-**Échéance de loyer** (Code: `RentPayment`):
-Loyer mensuel d'un bail actif, généré à partir de ses conditions et suivi comme à venir, en retard ou payé. Une seule échéance existe par bail et par mois ; son paiement met à jour cette échéance.
+**Avenant** (Code: `LeaseAmendment`):
+Modification datée d'un bail actif qui conserve les conditions contractuelles avant et après sa prise d'effet. Un avenant peut modifier les futurs loyer, charges, date de fin, locataires ou garants, mais jamais l'appartement, la date de début, une échéance déjà payée ou une version antérieure du bail ; un changement financier en cours de mois est calculé au prorata sans effet rétroactif.
+_Avoid_: Modification de bail, édition du bail
+
+**Échéance de loyer** (Code: `RentDue`):
+Loyer mensuel créé uniquement à l'activation d'un bail, généré à partir de ses conditions et suivi selon deux faits indépendants : son règlement (non réglé, partiellement réglé ou réglé) et son échéance temporelle (à venir ou en retard). Une échéance entièrement réglée constitue un historique définitif ; seules les échéances non entièrement réglées sont recalculées par un avenant, et l'archivage n'efface pas l'historique.
 _Avoid_: Paiement, mensualité
 
+**Règlement de loyer** (Code: `RentPayment`):
+Encaissement daté d'un montant strictement positif pouvant être affecté en tout ou partie à des échéances de loyer, sans que la somme de ses affectations dépasse le montant reçu ; le surplus reste non affecté jusqu'à son report, son remboursement ou un autre traitement. Un règlement en brouillon est modifiable ou supprimable, tandis qu'un règlement confirmé est immuable et ne peut être corrigé que par contrepassation puis remplacement.
+_Avoid_: Échéance, mensualité
+
+**Contrepassation de règlement** (Code: `RentPaymentReversal`):
+Écriture qui annule les effets d'un règlement confirmé sans effacer le fait historique ni sa trace d'audit. Ses affectations sont annulées et un éventuel règlement corrigé est enregistré séparément.
+_Avoid_: Suppression, modification, correction silencieuse
+
+**Quittance de loyer** (Code: `RentReceipt`):
+Document délivré lorsqu'une échéance de loyer est entièrement réglée, détaillant uniquement les montants affectés au loyer et aux charges de la période. Tout surplus non affecté du règlement en est exclu.
+_Avoid_: Reçu de règlement, reçu de paiement
+
+**Reçu de règlement** (Code: `PaymentReceipt`):
+Document attestant le montant total d'un règlement confirmé et détaillant ses affectations ainsi que tout surplus non affecté. Il peut être délivré pour un règlement partiel mais ne remplace pas une quittance de loyer.
+_Avoid_: Quittance de loyer
+
+**Remboursement de trop-perçu** (Code: `RentPaymentRefund`):
+Restitution positive de tout ou partie du montant non affecté d'un règlement confirmé, sans jamais dépasser son solde non affecté. Une fois confirmé, le remboursement est immuable afin de préserver la trace d'audit.
+_Avoid_: Suppression du règlement, affectation négative
+
+**Affectation de règlement** (Code: `PaymentAllocation`):
+Part d'un règlement attribuée à une échéance de loyer sans dépasser le solde restant de celle-ci. Un règlement peut être réparti entre plusieurs échéances d'un même bail, mais jamais entre plusieurs baux.
+_Avoid_: Règlement, paiement
+
 **Échéancier courant**:
 Ensemble continu d'échéances allant de la plus ancienne entre le dernier loyer payé et tout loyer impayé, jusqu'au prochain loyer à échoir. Sans loyer payé, il commence à la première échéance impayée du bail. Aucun impayé n'est masqué, même s'il précède un paiement plus récent.
 _Avoid_: Fenêtre mensuelle, loyers utiles
@@ -80,7 +116,7 @@ _Avoid_: Tâche, rappel
 Personne physique ou entité fiscale (ex. indivision) propriétaire des appartements, titulaire des prêts et émettrice des baux.
 _Avoid_: Propriétaire, bailleur social
 
-La première version du profil bailleur ne couvre qu'une personne physique : prénom, nom, e-mail, téléphone et adresse postale. Chaque profil est lié au sujet OIDC (`sub`) de son compte ; l'e-mail est une coordonnée modifiable mais unique. Les profils sont isolés entre comptes, sans partitionner le portefeuille partagé dans cette version. Le profil est modifiable depuis les réglages. Ses coordonnées sont reprises dans leur intégralité dans les baux et les quittances de loyer. Aucun de ces PDF ne peut être généré tant que le profil n'est pas complet.
+La première version du profil bailleur ne couvre qu'une personne physique : prénom, nom, e-mail, téléphone et adresse postale. Chaque profil est lié au sujet OIDC (`sub`) de son compte ; l'e-mail est une coordonnée modifiable mais unique. Chaque bailleur possède un portefeuille isolé des autres comptes. Le profil est modifiable depuis les réglages. Ses coordonnées sont reprises dans leur intégralité dans les baux et les quittances de loyer. Aucun de ces PDF ne peut être généré tant que le profil n'est pas complet.
 
 **Liasse fiscale** (Code: `TaxDeclarationPack`):
 Ensemble des documents comptables déclaratifs (formulaires Cerfa 2033-A à 2033-G en France) à transmettre annuellement à l'administration fiscale au régime réel.